ไททำดี บ้านเนินขามฟาร์มสเตย์ริมน้ำที่ประตูละลุ · TAITAM-D MANAGEMENT (THAILAND) LTD

ตัวเลขในตารางนี้เป็นตัวเลขชุดเดียวกับที่ใช้ในทุกบทของเล่ม ตัวเลขต้นทุนและการเงินเป็นประมาณการจากราคากลางอ้างอิง และจะยืนยันเมื่อได้ราคาจริงจากผู้รับเหมาและข้อมูลเข้าพักจริง

1. กรอบงบประมาณระยะ 1 และ 2 และเพดานเงินทุนรวมที่ผู้ถือหุ้นพร้อมรองรับ เพื่อปรับขนาดรายการ เช่น ขนาดสระว่ายน้ำ จำนวนบ้านพักใหม่ และจังหวะเริ่มระยะ 3
2. การเข้าร่วมถือหุ้นของฝั่งสหราชอาณาจักรในอนาคต ซึ่งต้องอยู่ใต้เพดานร้อยละ 49 เพื่อคงสถานะบริษัทไทยข้างมาก ให้ได้ข้อสรุปก่อนจดทะเบียนบริษัทแล้วเสร็จ
3. การตกลงกับร้านของเครือที่ลอนดอนเรื่องพื้นที่วางสินค้า สินค้าล็อตแรก และผู้รับผิดชอบฝั่งอังกฤษ
4. งานยืนยันภาคสนามระยะ 1 ตามบทที่ 14 และบทที่ 15 โดยเฉพาะตำบลที่ตั้ง เอกสารสิทธิ์ สีผังเมือง และความกว้างคลอง

ข้อ 1 เป็นตัวกำหนดขนาดของทุกอย่างในเล่ม ส่วนงานระยะ 1 เป็นการซ่อมและยกระดับของเดิมเป็นหลัก จึงเริ่มได้ทันทีที่ผู้ถือหุ้นอนุมัติกรอบงบประมาณ โดยงานเอกสารและการยืนยันภาคสนามเดินคู่ขนานไปในช่วงเดียวกัน

บริษัทอยู่ระหว่างจดทะเบียนกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ข้อมูลการจดทะเบียนมีดังนี้

ขั้นตอนการจดทะเบียนบริษัทจำกัดผ่านกรมพัฒนาธุรกิจการค้าประกอบด้วยการจองชื่อบริษัทซึ่งสำรองได้ 3 ชื่อ มีผล 30 วัน การจดทะเบียนหนังสือบริคณห์สนธิ การจัดประชุมจัดตั้งบริษัท และการยื่นจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทผ่านระบบออนไลน์ของกรม เมื่อเอกสารครบถ้วนกระบวนการทั้งหมดแล้วเสร็จได้ภายในไม่กี่วันทำการ

Zone A ราว 16 ไร่ คือโซนธุรกิจและที่พัก ประกอบด้วยที่พัก สำนักงาน คาเฟ่ ร้านค้า ร้านอาหาร โชว์รูมสินค้า และสวนแสดงต้นไม้และไม้ประดับสำหรับจำหน่าย Zone B ราว 9 ไร่ คือโซนแปรรูป เป็นโรงงานเล็กที่เปิดให้แขกชมกระบวนการผลิตได้ Zone C ราว 42 ไร่ คือเกษตรทฤษฎีใหม่ เกษตรผสมผสาน และปศุสัตว์ จัดเป็นฟาร์มที่เดินชมได้เป็นวง แผนฉบับนี้ลงรายละเอียด Zone A ก่อน เพราะเป็นหน้าร้านที่สร้างรายได้ให้ทั้งโครงการ

โรงเรียนพัฒนาบุคลากรด้านความงามยังไม่อยู่ในแผนฉบับนี้ บทนี้กล่าวถึงเฉพาะภาพรวม ยังไม่มีรายละเอียดหลักสูตร สถานศึกษาคู่สัญญา หรือกำหนดเวลาเปิด

ที่ตั้งในอนาคตอยู่ใน Zone A ที่เดียวกับโชว์รูมสินค้าที่บ้านแบรนด์ (A3) และห้องสัมมนา (A6) ผังแนวคิด Zone A จึงเผื่อกลุ่มอาคารโชว์รูม ห้องสัมมนา และพื้นที่โรงเรียนไว้ด้วยกัน

โรงเรียนฝั่งไทยใช้หลักสูตรของ 1 Vera D Group โดยนำเข้ามาไทย และดำเนินการร่วมกับสถานศึกษาในไทยซึ่งจะคัดเลือกในระยะต่อไป

ฝั่งไทยจึงไม่สร้างหลักสูตรเอง งานของฝั่งไทยคือการนำเข้าหลักสูตร การรับรองร่วมกับสถานศึกษาไทย และการดำเนินการหน้างาน เนื้อหาหลักสูตรเป็นของ 1 Vera D Group

กระบวนการด้านการเงินของบริษัทใช้หลักแยกผู้จัดทำรายการออกจากผู้อนุมัติ ดังนี้

โครงสร้างนี้แยกบทบาทผู้บริหารงานประจำวันออกจากผู้อนุมัติการเงินอย่างชัดเจน กรรมการผู้จัดการและผู้จัดการทั่วไปดูแลการบริหารงาน การเตรียมระบบหน้างาน และการประสานงานทั้งหมด ส่วนอำนาจอนุมัติการเบิกจ่ายและการลงนามทางการเงินอยู่ที่กรรมการเพียงผู้เดียว โครงสร้างกำลังคนในแต่ละระยะและผังหน่วยงานอยู่ในบทที่ 12

สิ่งที่ต้องทำต่อในบทนี้คือเติมเลขทะเบียนนิติบุคคล ทุนจดทะเบียน ทะเบียนพาณิชย์ และเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากรลงในตารางข้อ 2 เมื่อการจดทะเบียนแล้วเสร็จ

ฟาร์มสเตย์ริมน้ำที่ประตูละลุ ที่คนมาสระแก้วต้องแวะ และของจากผืนดินนี้ไปไกลถึงลอนดอน

ไททำ-ดี ประเทศไทย เป็นที่ที่ผู้มาชมละลุเลือกพัก กิน ซื้อ และเรียนรู้ และเป็นบ้านของผลิตภัณฑ์จากที่ดินผืนนี้ที่เดินทางไปถึงร้านสปาของเครือในลอนดอน วิสัยทัศน์นี้มี 3 คำหลักที่ทุกคนในโครงการต้องจำได้ คือ ริมน้ำ ประตูละลุ และไปถึงลอนดอน

1. พัฒนาที่ดินราว 67 ไร่ที่บ้านเนินขามเป็น 3 โซนที่ทำงานเป็นสายเดียวกัน คือ Zone C ผลิต Zone B แปรรูป และ Zone A ขาย กิน พัก และเล่าเรื่อง
2. ยกระดับของที่มีอยู่ให้ได้มาตรฐานที่คนยอมเดินทางไกลมาถึง ก่อนที่จะสร้างสิ่งใหม่
3. เป็นฐานของนักท่องเที่ยวละลุที่ทำงานร่วมกับชุมชน วัด และกลุ่มรถอีแต๊ก ไม่ใช่คู่แข่งของชุมชน
4. สร้างงานในตำบลด้วยแรงงานท้องถิ่นเป็นหลัก และพัฒนาบุคลากรผ่านโรงเรียนความงามของเครือในระยะต่อไป
5. ผลิตสินค้าจากผลผลิตในพื้นที่ โดยเฉพาะมะม่วงน้ำดอกไม้ GI สระแก้ว ให้ขายได้ทั้งหน้าร้าน ออนไลน์ และช่องทางของเครือในสหราชอาณาจักร

หลักคิด 3 ข้อข้างต้นมีด้านกลับที่ชัดเจนเท่ากัน และใช้ปฏิเสธข้อเสนอที่ไม่เข้าเกณฑ์ได้ทันที

1. ไม่มีปศุสัตว์ ไม่เลี้ยงปลา และไม่มีเกษตรสาธิตใน Zone A ทั้งหมดอยู่ที่ Zone C
2. ไม่จัดรถเข้าละลุเอง และไม่ทำสิ่งที่ชุมชน วัด หรือกลุ่มรถอีแต๊กทำอยู่แล้ว
3. ไม่สร้างบ้านพักหลังใหม่ก่อนที่ของเดิมจะได้มาตรฐานและอัตราเข้าพักถึงเกณฑ์
4. ไม่ขายของที่ไม่มีเรื่องราวจากผืนดินนี้ สินค้าในโชว์รูมและร้านค้าต้องมาจาก Zone B Zone C หรือเครือ

เป้าหมายเหล่านี้กำกับจังหวะการลงทุนแต่ละระยะ และเป็นตัวชี้วัดว่าโครงการจะขยายไปสู่ระยะถัดไปเมื่อใด รายละเอียดของแต่ละระยะและเกณฑ์ผ่านอยู่ในบทที่ 11

ละลุคือกลุ่มเสาดินที่เกิดจากน้ำฝนและลมกัดเซาะ ตั้งอยู่ที่บ้านเนินขามและบ้านคลองยาง ครอบคลุมพื้นที่กว่า 2,000 ไร่ มีลักษณะคล้ายแพะเมืองผีและได้รับสมญานามว่าแกรนด์แคนยอนแห่งภาคตะวันออก อยู่ติดกับที่ตั้งโครงการโดยตรง การเข้าชมไม่มีค่าธรรมเนียม แต่รถส่วนตัวเข้าไปในพื้นที่ไม่ได้เพื่อรักษาสภาพดิน นักท่องเที่ยวจอดรถที่ศูนย์บริการนักท่องเที่ยว แล้วต่อรถอีแต๊กของท้องถิ่นพร้อมมัคคุเทศก์ ราคาประมาณ 200 ถึง 250 บาทต่อคัน นั่งได้ 6 ถึง 10 คน และมีรอบชมดาวกลางคืนราคาประมาณ 300 บาทต่อคัน ฤดูท่องเที่ยวหลักคือเดือนตุลาคมถึงพฤษภาคม ซึ่งพ้นฤดูฝนที่ทำให้ดินลื่นและเสี่ยงอันตราย ช่วงเวลาที่ให้แสงสวยที่สุดคือเช้าตรู่และก่อนพระอาทิตย์ตก และการชมดาวกลางคืนเป็นจุดขายเสริม เนื่องจากพื้นที่โดยรอบไม่มีแสงไฟรบกวน

ข้อมูล Google Maps กันยายน 2569 พบจำนวนรีวิวดังนี้

ข้อมูลออนไลน์ของโฮมสเตย์และคาเฟ่ของโครงการไม่ได้ปรับปรุงมาราว 3 ปี เมนูและรีวิวล่าสุดที่พบมีอายุราว 3 ปี กิจการยังเปิดอยู่ แต่ข้อมูลที่ไม่ปรับปรุงทำให้ร้านทั้งสองหาไม่เจอในการค้นทั่วไป การปรับปรุงข้อมูลออนไลน์ให้ตรงกับสภาพจริงจึงเป็นงานแรกของระยะ 1 ไม่มีสถิตินักท่องเที่ยวรายปีของละลุในแหล่งข้อมูลสาธารณะ ทั้งระดับตำบลและระดับอำเภอ พบเพียงตัวเลขนักท่องเที่ยว ของอุทยานแห่งชาติตาพระยา ซึ่งเป็นคนละพื้นที่กับละลุ ปี 2562 ที่ 3,398 คน ซึ่งเป็นข้อมูลก่อนสถานการณ์โควิด-19 ตัวเลขนักท่องเที่ยวเฉพาะของละลุ โครงการจะขอโดยตรงจากกลุ่มรถอีแต๊กละลุ องค์การบริหารส่วนตำบลทัพราช หรือศูนย์บริการนักท่องเที่ยว ก่อนนำไปใช้คำนวณประมาณการรายได้

กลุ่มลูกค้าหลักที่มีอยู่แล้วโดยไม่ต้องสร้างความต้องการใหม่คือผู้มาชมละลุ ซึ่งมาเป็นกลุ่มครอบครัวและกลุ่มเพื่อนจากกรุงเทพและภาคตะวันออก จ่ายค่ารถอีแต๊กร่วมกันเป็นกลุ่ม มากระจุกตัวในวันหยุดและช่วงเช้าเย็นที่แสงสวย ระยะทางจากกรุงเทพถึงที่ตั้งโครงการราว 320 ถึง 325 กิโลเมตร ระยะทางระดับนี้ทำให้ทริปส่วนใหญ่ต้องพักค้างอย่างน้อย 1 คืน จึงแบ่งลูกค้าเป้าหมายได้เป็น 3 กลุ่ม

1. ผู้มาพักค้างคืน ครอบครัวและกลุ่มเพื่อนที่มาละลุแล้วค้าง 1 ถึง 2 คืน รวมกลุ่มที่มาเฉพาะเพื่อชมดาวกลางคืน
2. ผู้มาแบบไปเช้าเย็นกลับ แวะใช้บริการอาหาร เครื่องดื่ม และร้านค้าระหว่างหรือหลังชมละลุ โดยไม่พักค้าง
3. กลุ่มคณะและองค์กร กลุ่มดูงาน สัมมนาองค์กร และในอนาคตผู้เรียนของโรงเรียนความงาม ซึ่งต้องการห้องประชุมและอาหารมื้อกลางวันสำหรับหมู่คณะ

แนวโน้มนักท่องเที่ยวไทยปี 2568 ถึง 2569 ที่พบจากรายงานสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้าและรายงาน Agoda 2026 Travel Outlook ชี้ว่านักท่องเที่ยวไทยชอบทริปสั้น เน้นพักผ่อนอยู่กับที่ในที่พักมากกว่าตะลุยเที่ยว สนใจสระว่ายน้ำและอ่างอาบน้ำเป็นพิเศษ และใช้ตัวกรองค้นหาที่พักที่สำคัญที่สุด 2 อันดับแรกคือคะแนนรีวิวตั้งแต่ 8 ขึ้นไป และการรวมอาหารเช้าไว้ในราคา ข้อมูลนี้แปลว่าคุณภาพห้อง ความสะอาดของน้ำ และการสะสมรีวิว มีน้ำหนักต่อการตัดสินใจของลูกค้ามากกว่าจำนวนห้องที่มี โครงการจึงกำหนดราคาที่พักรวมอาหารเช้า สร้างสระว่ายน้ำในระยะ 2 และเริ่มสะสมรีวิวตั้งแต่ระยะ 1

ในรัศมี 25 กิโลเมตรรอบละลุพบที่พักจำนวนน้อย ส่วนใหญ่เป็นโฮมสเตย์และรีสอร์ทขนาดเล็กราคาต่ำกว่า 1,000 บาทต่อคืน และแทบไม่มีรีวิวมากพอที่จะเปรียบเทียบได้ ที่พักและกรณีเปรียบเทียบหลักที่ค้นพบมีดังนี้

ลา วิลลา บูทิก โฮเทล ที่อำเภออรัญประเทศ ซึ่งมีบ่อน้ำพุร้อนและเย็นเป็นจุดขาย คือที่พักราคาสูงที่สุดที่พบทั้งจังหวัดสระแก้ว ราคา 1,220 ถึง 2,760 บาทต่อห้องต่อคืน จึงเป็นเพดานราคาที่ตลาดทั้งจังหวัดเคยพิสูจน์แล้วว่าขายได้จริง ส่วนที่พักพื้นฐานทั่วไป อยู่ในช่วง 400 ถึง 900 บาทต่อคืน ไม่พบที่พักระดับกลางถึงสูงหรือพูลวิลล่าในอำเภอตาพระยาเลยแม้แต่แห่งเดียว ด้านคาเฟ่และร้านอาหาร ตาพระยามีเพียงร้านกาแฟแฟรนไชส์และร้านอาหารพื้นบ้านราคาย่อมเยาสำหรับคนในพื้นที่และผู้เดินทางผ่าน ยังไม่มีคาเฟ่หรือร้านอาหารที่ใช้จุดขายด้านวิว สวน หรือการออกแบบพื้นที่เป็นตัวดึงดูดหลักแม้แต่แห่งเดียวในอำเภอ

จากข้อมูลคู่แข่งข้างต้น พบช่องว่างตลาด 3 จุดที่ยังไม่มีผู้เล่นรายใดยึดพื้นที่

1. ที่พักระดับ 1,220 ถึง 2,760 บาทต่อคืน ไม่มีในอำเภอตาพระยาและพื้นที่ใกล้เคียงเลย ที่พักที่มีอยู่ทั้งหมดต่ำกว่าเพดานนี้
2. คาเฟ่ที่เป็นจุดหมายปลายทางในตัวเอง ไม่ใช่แค่ร้านกาแฟประกอบที่พัก ยังไม่มีในอำเภอตาพระยาทั้งอำเภอ
3. ร้านของฝากที่รวบรวมสินค้าดีของตาพระยาไว้ที่เดียว ยังไม่ปรากฏในผลค้น

ในขณะเดียวกันฐานรีวิวออนไลน์ของคู่แข่งเกือบทั้งหมดในรัศมี 25 กิโลเมตรยังบางมาก หลายรายมีรีวิวเพียง 1 ถึง 3 รายการ ผู้ที่เริ่มสะสมรีวิวคุณภาพก่อนจะเป็นชื่อแรกที่นักท่องเที่ยวค้นเจอบนเว็บไซต์ค้นหาและจองที่พัก ในทางกลับกัน ไม่พบฟาร์มคาเฟ่หรือท่องเที่ยวเชิงเกษตรที่ประสบความสำเร็จแห่งใดในจังหวัดสระแก้วเลย กรณีที่สำเร็จทั้งหมด กระจุกตัวในวังน้ำเขียว ปากช่อง เขาใหญ่ นครนายก และปราจีนบุรี ซึ่งเดินทางจากกรุงเทพได้ในเวลาสั้นกว่าตาพระยามาก ช่องว่างตลาดจึงมาพร้อมความเสี่ยงว่ายังไม่มีสูตรสำเร็จที่พิสูจน์แล้วในทำเลระยะไกลระดับนี้ โครงการต้องสร้างเหตุผลให้คนเดินทางไกลเป็นพิเศษ ไม่ใช่คัดลอกรูปแบบจากพื้นที่ใกล้กรุงเทพโดยตรง เหตุผลนั้นคือละลุที่อยู่ติดแปลง ภูมิทัศน์น้ำ และการชมดาว ซึ่งพื้นที่ใกล้กรุงเทพไม่มี

หมู่ 15 บ้านเนินขาม ซึ่งเป็นหมู่บ้านที่ติดที่ตั้งโครงการ มีประชากรตามข้อมูลองค์การบริหารส่วนตำบลตาพระยารวม 759 คน (ชาย 381 หญิง 378) จำนวน 228 ครัวเรือน ข้อมูลไม่ระบุปีที่เก็บ เศรษฐกิจท้องถิ่นพึ่งพาเกษตรกรรมเป็นหลัก พืชสำคัญคือข้าว มันสำปะหลัง อ้อยโรงงาน และข้าวโพดเลี้ยงสัตว์ ค่าจ้างขั้นต่ำจังหวัดสระแก้วปี 2569 อยู่ที่ 352 บาทต่อวัน มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2568 และยังไม่มีการปรับเพิ่มในปี 2569 ตำแหน่งบริการที่ต้องใช้ทักษะเฉพาะ เช่น บาริสต้า เชฟ และพนักงานต้อนรับ โครงการจะสรรหาจากวิทยาลัยเทคนิคสระแก้วซึ่งมีสาขาการโรงแรมและบริการ และมหาวิทยาลัยบูรพา วิทยาเขตสระแก้ว ซึ่งตั้งอยู่อำเภอวัฒนานคร ค่าจ้างจริงของตำแหน่งเหล่านี้ในพื้นที่ โครงการจะสำรวจก่อนจัดทำโครงสร้างเงินเดือนในบทที่ 12

ชุมชนเป็นไทยเชื้อสายเขมรผสมอีสาน สะท้อนจากประเพณีแซนโฎนตาซึ่งเป็นการเซ่นไหว้บรรพบุรุษของชาวไทยเชื้อสายกัมพูชา และประเพณีแห่เทียนพรรษาที่จัดในอำเภอ ทั้งสองเป็นเนื้อหาที่นำมาใช้ในกิจกรรมและสินค้าของโครงการได้ สถาบันในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับโครงการ ได้แก่ องค์การบริหารส่วนตำบลตาพระยา ซึ่งดูแลหมู่ 15 บ้านเนินขาม โรงพยาบาลส่งเสริมสุขภาพตำบล ศูนย์พัฒนาเด็กเล็ก และวัดเนินขาม-เขาวงศ์ที่อยู่ติดที่ตั้งโครงการ

แรงงานกัมพูชาใช้ได้เฉพาะงานหลังบ้านที่ไม่ต้องพบแขกโดยตรง เช่น งานสวน งานเกษตร และงานครัวเบื้องหลัง ระบบการจ้างมี 2 แบบ คือระบบนำเข้าตามบันทึกความเข้าใจระหว่างรัฐ (MOU) ซึ่งให้สถานะทำงานมั่นคงกว่าแต่มีต้นทุนและระยะเวลาดำเนินการสูงกว่า กับระบบบัตรผ่านแดนตามมาตรา 64 ซึ่งเร็วและถูกกว่าแต่ผูกกับสถานการณ์ชายแดน สถานการณ์ชายแดนไทย-กัมพูชาปี 2568 ถึง 2569 ยังไม่นิ่ง มีการปิดด่านและปฏิบัติการทางทหารใกล้พื้นที่โครงการในช่วงปลายปี 2568 โครงการจะใช้ระบบ MOU เป็นหลักหากจ้างแรงงานกัมพูชา อย่างต่อเนื่อง และมีแผนสำรองด้านกำลังคนหากด่านถูกปิดกะทันหันในช่วงฤดูท่องเที่ยว

ตำบลที่ตั้งของแปลงยังมีข้อมูลสองทาง พิกัดบน Google Maps ระบุว่าที่ตั้งโครงการอยู่ในตำบลทัพราช ขณะที่เว็บไซต์องค์การบริหารส่วนตำบลตาพระยาระบุว่าหมู่ 15 บ้านเนินขามอยู่ในเขตตำบลตาพระยา โครงการจะยืนยันจากทะเบียนบ้านและโฉนดก่อนยื่นใบอนุญาตใด ๆ เพราะเป็นตัวกำหนดว่าเอกสารทุกใบต้องยื่นที่องค์การบริหารส่วนตำบลแห่งใด และจะเข้าพบทั้งองค์การบริหารส่วนตำบลตาพระยาและทัพราชพร้อมกับกลุ่มรถอีแต๊กละลุก่อนเริ่มก่อสร้างจริง

ข้อเท็จจริงในบทนี้นำไปสู่แนวคิด "ฟาร์มสเตย์ริมน้ำที่ประตูละลุ" ใน 3 ข้อ คือ ลูกค้ามีอยู่แล้วและต้องพักค้างเพราะระยะทางไกล เพดานราคาที่จังหวัดขายได้จริงคือ 1,220 ถึง 2,760 บาทต่อคืน ซึ่งรองรับราคาเป้าหมาย 1,500 ถึง 2,500 บาท และช่องว่างที่พัก คาเฟ่ และร้านของฝากระดับจุดหมายปลายทางในอำเภอตาพระยายังว่างทั้งหมด ตัวเลขที่ต้องยืนยันก่อนใช้คำนวณรายได้ คือจำนวนนักท่องเที่ยวละลุต่อปี และตำบลที่ตั้งของแปลง

เนื้อที่ทั้งแปลงราว 67 ไร่ (ราว 107,200 ตารางเมตร) ตามเอกสารสิทธิ์ แบ่งเป็น 3 โซนตามตารางในหัวข้อ 2 ตัวเลขเนื้อที่เป็นค่าปัดจำนวนเต็มไร่ โครงการจะรังวัดสอบเขตกับสำนักงานที่ดินก่อนวางผังก่อสร้างจริง (บทที่ 14) และปรับตัวเลขเมื่อได้ผลรังวัด

สภาพปัจจุบันของทั้งแปลงยังมีการใช้ประโยชน์ปะปนกันระหว่างโซน ขัดกับหลักการที่ว่า Zone A เหลือเฉพาะกิจกรรม เชิงพาณิชย์และการต้อนรับ ไม่มีงานเกษตรหรือปศุสัตว์ รายการที่ต้องย้ายมีดังนี้

งานลำดับแรกของ Zone A คือการย้ายและจัดระเบียบตามตารางนี้ให้แล้วเสร็จ ก่อนเริ่มงานก่อสร้างใหม่ตามแผนแนวคิดในบทที่ 6

รายการที่จะยืนยันหน้างานก่อนวางแผนขั้นถัดไป มีดังนี้

• ประเภทเอกสารสิทธิ์ของที่ดินแต่ละแปลงและจำนวนโฉนด เพราะกำหนดว่าใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ได้หรือไม่
• ผลรังวัดสอบเขตจริง เพื่อยืนยันแนวเขตก่อนวางผังก่อสร้าง
• ตำแหน่งแนวถนนสาธารณะและคลองสาธารณะบนผังจริง และความกว้างของคลอง เพื่อกำหนดระยะถอยร่นอาคารใหม่
• สีผังเมืองรวมจังหวัดสระแก้วของแปลงนี้ ซึ่งกำหนดประเภทและขนาดอาคารที่สร้างได้
• แนวเขตด้านที่ติดวัดเนินขาม-เขาวงศ์

"ฟาร์มสเตย์ริมน้ำที่ประตูละลุ" หมู่บ้านพักผ่อนรอบสระน้ำ 3 บ่อ ที่เป็นทั้งฐานที่พักของคนมาละลุ และจุดแวะกิน ซื้อ เดินสวน ของคนไปเช้าเย็นกลับ โดยใช้ของที่มีอยู่แล้วเป็นแกน ไม่รื้อทำใหม่

เส้นทางเหล่านี้ใช้ตรวจว่าผัง 5 ย่านทำงานได้จริงสำหรับผู้มาเยือนแต่ละกลุ่ม

งานเอกสารที่เดินคู่ขนานให้ทันแต่ละระยะ ได้แก่ ระยะ 1 ทะเบียนพาณิชย์ แจ้งสถานที่จำหน่ายอาหาร และแจ้ง มร.1 สำหรับที่พักไม่เกิน 8 ห้อง ระยะ 2 ยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารใหม่ที่ อบต. และจดแจ้ง อย. เครื่องสำอางนำเข้า ระยะ 3 ใบอนุญาตโรงแรมประเภท 1 รายละเอียดอยู่ในบทที่ 14

• วัสดุ 3 อย่างทั้งโครงการ: ไม้และไม้ไผ่ หินและกรวดสีดินท้องถิ่น หลังคาสีเข้ม ไม่ใช้สังกะสีเปลือยและกระเบื้องหลากสี
• แสงไฟ: ทางเดินใช้ไฟเตี้ยสีอุ่น อาคารส่องขึ้น ห้ามไฟสูงสีขาวรอบสระ 3 เพื่อรักษาความมืดสำหรับดูดาว
• น้ำ: สระทุกบ่อต้องมีระบบหมุนเวียนและเติมอากาศ น้ำใสคือสินค้าหลักของโครงการริมน้ำ
• ป้าย: เปลี่ยนเลข A1 ถึง A24 เป็นชื่อสถานที่ไทยและอังกฤษที่มีเรื่องเล่า เช่น ศาลาแฝด ทะเลสาบพญานาค ลานดูดาว สวนเดินเล่น
• ต้นไม้: คงต้นไม้ใหญ่ทุกต้น ปลูกไม้ยืนต้นทนแล้งเพิ่มตั้งแต่ระยะ 1 เพราะใช้เวลาโต 3 ถึง 5 ปี
• ทุกจุดถ่ายรูปต้องมีมุมที่เห็นน้ำ ต้นไม้ และงานไม้ พร้อมกัน

ปศุสัตว์ทุกชนิด โรงเก็บเครื่องจักรและวัสดุก่อสร้าง งานแปรรูป และแปลงปลูกเชิงผลิต ทั้งหมดไปอยู่ Zone B และ C รวมถึงการเลี้ยงปลาและเกษตรสาธิตทุกชนิด Zone A เหลือเฉพาะสวนโชว์พันธุ์ไม้และไม้ประดับที่ขายได้

• แนวคิด "ฟาร์มสเตย์ริมน้ำที่ประตูละลุ" ที่พักราคา 1,500 ถึง 2,500 บาทต่อคืนรวมอาหารเช้า รายได้ 4 ทาง
• ประตูหลักที่ A3 ลานจอดรถที่ A24 บ้านแบรนด์ที่อาคาร A3 และห้องประชุมสัมมนาที่อาคาร A6
• สระว่ายน้ำ 8 x 18 เมตร ที่ลานกลาง A20 ทำในระยะ 2
• ที่พัก 3 หลังปัจจุบัน เป็น 8 หลังในระยะ 2 และ 16 หลังในระยะ 3
• A20 A21 A22 เป็นโซนบ้านพักทั้งหมด ไม่มีปศุสัตว์ ไม่เลี้ยงปลา ไม่มีเกษตรสาธิตใน Zone A

คอกหมูและปศุสัตว์ทุกชนิด (ไป Zone C) กระชังปลาและการเลี้ยงปลาทุกสระ เกษตรสาธิตและแปลงเพาะปลูกเชิงผลิต (ไป Zone C) โรงเก็บเครื่องมือและวัสดุก่อสร้าง (ไป Zone B) เพิงและรั้วไม้ไผ่ชั่วคราวทุกจุด สายไฟและท่อที่วางบนดิน

รวม 24 จุด งานระยะ 1 เป็นการซ่อม จัดระเบียบ และย้ายของออกเป็นหลัก งานก่อสร้างใหม่ที่ใช้เงินลงทุนสูงกระจุกอยู่ในระยะ 2 และ 3

• ย้ายแปลงดอกไม้ไป Zone C ตามลำดับงานในบทที่ 9 และบทที่ 11
• สำรวจข้อมูล 4 เรื่องก่อนออกแบบ: ไฟฟ้า 3 เฟสถึงแปลงหรือไม่ ทิศทางลมประจำถิ่น ระดับน้ำท่วมสูงสุด และถนนเข้าแปลงรับรถบรรทุกได้หรือไม่
• ทำผังละเอียดและยืนยันพื้นที่แต่ละส่วนหลังสำรวจแปลง แล้วจึงยื่นขออนุญาตก่อสร้างและขออนุญาตผลิตอาหารกับ อย. สำหรับสายผลิตระยะแรก

1. น้ำก่อนพืช: ขุดสระใหญ่ วางระบบสูบและท่อหลัก แล้วปลูกไม้ผลและไม้ยืนต้นทันที เพราะใช้เวลา 3 ถึง 5 ปีกว่าจะให้ผล งานนี้เริ่มพร้อมระยะ 1 ของ Zone A
2. สร้างคอกและระบบจัดการมูลให้เสร็จก่อน แล้วจึงย้ายหมูมาจาก Zone A ภายในระยะ 1
3. ย้ายแปลงดอกไม้จาก Zone B มาไว้ที่ส่วนต้นทางของเส้นทางเดินชม
4. ทำเส้นทางเดินชมและฐานเรียนรู้ให้พร้อมในระยะ 2 เมื่อห้องสัมมนา A6 เปิดรับคณะดูงาน

จังหวะเวลาของงานเหล่านี้เทียบกับระยะงานของ Zone A อยู่ในบทที่ 11 หัวข้อ 4 สิ่งที่ต้องทำก่อนออกแบบจริงคือสำรวจและจัดทำบัญชีพืช สัตว์ แหล่งน้ำ และแนวคันดินที่มีอยู่ทั้งแปลง แล้วยืนยันพื้นที่แต่ละส่วนในผังละเอียด

ร้านค้าฟาร์มใน Zone A ใช้โครงราคา 3 ชั้นเช่นเดียวกับร้านค้าฟาร์มท่องเที่ยวชั้นนำของไทย

สวนไม้ประดับใน Zone A แบ่งเป็นสองส่วนที่ทำงานร่วมกัน ส่วนแรกคือไม้ยืนต้นทนแล้งเป็นฉากถาวร เช่น ตะแบก จามจุรี สะเดา อินทนิลน้ำ และราชพฤกษ์ ปลูกไว้เป็นสวนโชว์ระดับแหล่งเพาะพันธุ์ ส่วนที่สองคือไม้กระถางหมุนเวียนเร็วสำหรับขายปลีก ขายคู่ขนานผ่านหน้าร้านกับ TikTok Shop และ Facebook Live พร้อมบริการไม้ล้อมให้วัด โรงเรียน และรีสอร์ทใกล้เคียง

เวิร์กช็อปใน Zone A ตั้งราคา 3 ระดับตามรูปแบบที่พบทั่วไปในกิจกรรมเชิงเกษตรและงานฝีมือของไทย คือกิจกรรมเบื้องต้นต่ำกว่า 200 บาท เพื่อดึงคนเข้ามาก่อน กิจกรรมระดับกลาง 300 ถึง 800 บาทที่มีวัสดุอุปกรณ์ให้นำกลับบ้าน (เช่น ทำสบู่สมุนไพร ทำเทอร์ราเรียม) และแพ็กเกจพรีเมียมที่พ่วงอาหารหรือประสบการณ์พิเศษราคาตั้งแต่ 1,000 บาทขึ้นไปต่อคน

สินค้าหลักที่มีเรื่องเล่าของพื้นที่ชัดเจนที่สุดคือมะม่วงน้ำดอกไม้ GI สระแก้ว เพราะพื้นที่ครอบคลุมของสิ่งบ่งชี้ทางภูมิศาสตร์นี้ รวมอำเภอตาพระยาซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการโดยตรง ทำให้เป็นสินค้าที่อ้างเรื่องราวท้องถิ่นได้ทันทีโดยไม่ต้องสร้างเรื่องใหม่ สวนไม้ผลใน Zone C ปลูกมะม่วงน้ำดอกไม้เป็นหลัก ป้อนเข้า Zone B โดยตรงเพื่อแปรรูปเป็นมะม่วงอบแห้ง น้ำมะม่วง หรือไอศกรีมมะม่วง โดยระยะแรกของสายผลิตใน Zone B เริ่มจากการอบแห้งและบรรจุด้วยโรงอบพลังแสงอาทิตย์ ซึ่งลงทุนต่ำและขอ อย. ได้เร็ว

สินค้ารองตามฤดูกาลคือแคนตาลูปอรัญประเทศ ซึ่งเป็นสินค้าเด่นยืนยันได้ของจังหวัด มีงานเทศกาลประจำปี "วันแคนตาลูปและของดีเมืองอรัญฯ" จัดต่อเนื่องมาแล้วถึงครั้งที่ 37 ในปี 2569 ใช้เป็นจุดขายตามฤดูกาลคล้ายเทศกาลท้องถิ่นได้เช่นกัน ทั้งมะม่วงและแคนตาลูปจึงเป็นแกนของทั้งเมนูคาเฟ่ใน Zone A และสายผลิตแรกของ Zone B

สายส่งออกใช้ Taitam-D Management LTD ที่ลอนดอนเป็นผู้นำเข้าและจุดขายปลายทาง สินค้าที่ส่งคือผลิตภัณฑ์สปาและความงามจาก Zone B ผ้าไหมและงานหัตถกรรมท้องถิ่น และในระยะต่อไปคือผลไม้อบแห้งและสมุนไพรแห้ง อุปสรรคของสายนี้ไม่ใช่ภาษี แต่เป็นกฎความปลอดภัยสินค้า

ด้านภาษีนำเข้า เครื่องสำอาง (พิกัด 3304) และสบู่ (พิกัด 3401) มีอัตราปกติ 0 เปอร์เซ็นต์อยู่แล้วสำหรับทุกประเทศ ผ้าไหม (พิกัด 5007) ลดจาก 6 เปอร์เซ็นต์เหลือ 0 เปอร์เซ็นต์ และชาสมุนไพรหรืออาหารปรุงแต่ง (พิกัด 2106) ลดจาก 12 เปอร์เซ็นต์เหลือ 0 เปอร์เซ็นต์ ภายใต้โครงการ Developing Countries Trading Scheme (DCTS) ซึ่งไทยอยู่ในกลุ่ม Enhanced Preferences ดังนั้นภาษีศุลกากรจึงไม่ใช่อุปสรรคหลัก

อุปสรรคจริงคือกฎด้านความปลอดภัยสินค้า เครื่องสำอางทุกชนิดต้องมีผู้รับผิดชอบ (Responsible Person) ที่มีที่อยู่จริงในสหราชอาณาจักร ซึ่ง Taitam-D Management LTD ที่มีอยู่แล้วในอังกฤษทำหน้าที่นี้ได้ ต้องแจ้งสินค้าในระบบ Submit Cosmetic Product Notifications (SCPN) ของ OPSS ก่อนวางขาย และต้องมีรายงานความปลอดภัยผลิตภัณฑ์เครื่องสำอาง (Cosmetic Product Safety Report, CPSR) ต่อสินค้าทุกรายการ อาหารและพืชแห้งต้องผ่านการตรวจตาม Border Target Operating Model (BTOM) สินค้าความเสี่ยงสูงและกลางต้องมีใบรับรองสุขอนามัยพืชและแจ้งล่วงหน้า ทุกล็อต ส่วนผลิตภัณฑ์ใดที่อ้างสรรพคุณทางการแพทย์ต้องขอ Traditional Herbal Registration (THR) จาก MHRA ซึ่งต้องมีหลักฐานการใช้แบบดั้งเดิม ต่อเนื่องอย่างน้อย 30 ปี ใช้เวลานานและมีต้นทุนสูง โครงการจึงไม่อ้างสรรพคุณรักษาโรคบนฉลากหรือเว็บไซต์ในระยะแรก

ฝั่งไทยต้องเตรียมพร้อมคู่ขนาน คือลงทะเบียนผู้ส่งออกกับกรมศุลกากรผ่านระบบ Paperless ขอหนังสือรับรองการจำหน่าย (Certificate of Free Sale) จาก อย. สำหรับสินค้าที่ขายได้ถูกกฎหมายในไทยแล้ว ขอใบรับรองสุขอนามัยพืชจากกรมวิชาการเกษตรสำหรับพืชและผลิตภัณฑ์พืช และใช้การสนับสนุน จาก DITP ได้แก่ Thaitrade.com ตรา T-Mark และสำนักงานส่งเสริมการค้าในต่างประเทศที่มีสาขาที่ลอนดอนโดยตรง

ด้านอุปสงค์ ชุมชนไทยในสหราชอาณาจักรมีประมาณ 55,000 คน จำนวนร้านอาหารไทยมีรายงานตั้งแต่ประมาณ 1,275 ถึง 3,422 ร้าน ตัวเลขร้านอาหารเป็นประมาณการจากแหล่งไม่เป็นทางการที่ขัดแย้งกันเอง ส่วนตลาดผลิตภัณฑ์บำรุงผิวจากธรรมชาติของสหราชอาณาจักร มีมูลค่าประมาณ 4.88 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในปี 2025 เติบโตต่อเนื่องราว 3 เปอร์เซ็นต์ต่อปี เป็นสัญญาณอุปสงค์ระดับปานกลาง ขนาดตลาดจริงจะยืนยันเมื่อได้ข้อมูลนำเข้ารายหมวดจาก HMRC

สายที่เริ่มก่อนคือกลุ่มที่กฎระเบียบเบาและตรงกับลูกค้าสปาของเครืออยู่แล้ว ได้แก่ สบู่ บาล์ม น้ำมันนวด และลูกประคบ ที่ไม่อ้างสรรพคุณทางยา รวมถึงผ้าไหมและงานหัตถกรรมซึ่งเป็นสินค้าทั่วไปไม่ต้องขอใบอนุญาตพิเศษและได้ประโยชน์ภาษี DCTS เต็มที่ ส่วนอาหาร ผลไม้อบแห้ง และสมุนไพรแห้งจะเลื่อนไปทีหลัง จนกว่าจะมีปริมาณส่งออกสม่ำเสมอพอคุ้มค่าใบรับรองต่อล็อต

สินค้าจากโครงการมี 4 ช่องทางจำหน่าย สัดส่วนด้านล่างเป็นประมาณการคร่าว ๆ ของยอดขายสินค้าแปรรูปและสินค้าฟาร์มเมื่อสายผลิต Zone B เดินเต็มที่ในระยะ 3 ใช้เพื่อวางแผนกำลังผลิตและสต๊อก และจะปรับตามยอดขายจริงทุกไตรมาส

ช่องทางลอนดอนเริ่มจากการวางสินค้าในร้านสปาของเครือและขายให้ลูกค้าของร้านโดยตรง ปริมาณล็อตแรกเล็กพอที่จะทำเอกสารความปลอดภัยสินค้าครบทุกรายการก่อน แล้วจึงขยายรายการและปริมาณตามยอดขายจริง

เนื่องจากร้านสปาที่ลอนดอนและสินค้าส่งออกใช้ชื่อแบรนด์ Taitam-D ร่วมกัน ความปลอดภัยของสินค้าจึงกระทบชื่อเสียงของทั้งเครือโดยตรง โครงการจะทำเอกสารความปลอดภัยสินค้า (SCPN และ CPSR) ให้ครบถ้วนก่อนส่งสินค้าจริงทุกล็อต ก่อนที่จะขยายจำนวนรายการ

ในทิศทางกลับกัน สินค้าความงามจากสหราชอาณาจักรที่จะนำมาวางขายในโชว์รูมของ Zone A ต้องจดแจ้งกับสำนักงานคณะกรรมการอาหารและยา (อย.) ก่อนวางจำหน่ายทุกรายการ ทางเลือกระยะสั้นคือให้โชว์รูมเริ่มจากการจัดแสดงสินค้าเพื่อการตลาดและรับสั่งจองล่วงหน้าไว้ก่อน แล้วส่งมอบสินค้าเมื่อกระบวนการจดแจ้งแล้วเสร็จ โครงการจะตรวจสอบขอบเขตของคำว่า "จัดแสดง" กับที่ปรึกษากฎหมายด้าน อย. ก่อนเปิดโชว์รูม

1. ยืนยันบทบาทผู้รับผิดชอบของ Taitam-D Management LTD และเริ่มจัดทำ CPSR กับแจ้ง SCPN สำหรับสินค้าสปาชุดแรกก่อนส่งออกล็อตแรก
2. ลงทะเบียนผู้ส่งออกกับกรมศุลกากร และขอหนังสือรับรองการจำหน่ายจาก อย. เมื่อสินค้าจาก Zone B ขายในไทยได้ถูกต้องแล้ว
3. ตกลงกับร้านของเครือที่ลอนดอนเรื่องพื้นที่วางสินค้า รายการสินค้าล็อตแรก และผู้ดูแลฝั่งอังกฤษ ให้ทันการเปิดมุมสายส่งออกเต็มรูปแบบในระยะ 3
4. เริ่มจดแจ้ง อย. สำหรับเครื่องสำอางนำเข้าตั้งแต่ระยะ 1 ตามลำดับงานในบทที่ 11 และบทที่ 14

ระยะนี้ใช้เงินลงทุนต่ำถึงกลาง เน้นซ่อมและจัดระเบียบของที่มีอยู่แล้วให้ขายได้ทันที ไม่รื้อสร้างใหม่ทั้งหมด

ระยะนี้ใช้เงินลงทุนระดับกลางถึงสูง เป้าหมายคือเปิดที่พักครบ 8 หลังตามเกณฑ์ไม่เกิน 8 ห้อง 30 คน พร้อมร้านค้าที่มีสินค้าจริงจาก Zone B

Zone C เริ่มก่อน Zone B และเริ่มพร้อม Zone A ในหลายงาน เพราะน้ำและไม้ผลต้องใช้เวลา 3 ถึง 5 ปีกว่าจะให้ผล โครงการจะเริ่มขุดสระและปลูกไม้ผลพร้อมกับงานเก็บของเดิมของ Zone A ไม่รอให้ Zone A เสร็จก่อน Zone B เรียงสายผลิตตามลำดับความยากของกฎระเบียบและขนาดการลงทุน (บทที่ 8) โดยผูกกับจังหวะที่ Zone A ต้องการสินค้าจริง

ผัง Zone B และ C เป็นผังแนวคิด ช่วงเวลาในตารางนี้จึงเป็นลำดับก่อนหลัง จะยืนยันเป็นตารางเวลาเมื่อทำผังละเอียดของทั้งสองโซนแล้ว

โครงการจะไม่ข้ามระยะ แต่ละระยะต้องผ่านตัวชี้วัดที่ตั้งไว้ก่อนเดินไปลงทุนก้อนถัดไป เกณฑ์ต่อไปนี้ใช้ตัวเลขที่ระบุไว้แล้วในแผนแนวคิด Zone A (บทที่ 6) ไม่ใช้จำนวนพนักงานหรือรายได้เป้าหมายเป็นเกณฑ์ผ่าน

เกณฑ์จากระยะ 1 ไปสู่ระยะ 2

1. คะแนนรีวิว Google ของโฮมสเตย์และคาเฟ่ไม่ลดลงจากฐานเดิม (โฮมสเตย์ 5.0 จาก 10 รีวิว คาเฟ่ 4.6 จาก 8 รีวิว) และจำนวนรีวิวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
2. น้ำในสระ 1 และสระ 3 ใสขึ้นจนเห็นเป็นภูมิทัศน์ได้ ไม่มีกระชังปลาเหลืออยู่
3. ทะเบียนพาณิชย์ การแจ้งสถานที่จำหน่ายอาหาร และการแจ้ง มร.1 ยื่นครบแล้ว
4. หมูย้ายออกจาก Zone A ครบ คอกและระบบจัดการมูลใน Zone C พร้อมใช้งานจริง
5. สระใหญ่ใน Zone C ขุดแล้วและเริ่มปลูกไม้ผลไม้ยืนต้นแล้ว เพราะไม้ผลต้องใช้เวลา 3 ถึง 5 ปีกว่าจะให้ผลป้อน Zone B

เกณฑ์จากระยะ 2 ไปสู่ระยะ 3

1. อัตราเข้าพักเฉลี่ยของที่พัก 8 หลังเกิน 50 เปอร์เซ็นต์ ตามที่ระบุไว้แล้วในแผนแนวคิด Zone A ว่าเป็นเงื่อนไขก่อนสร้างบ้านพักระยะ 2
2. ร้านค้าฟาร์มและคาเฟ่มีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นบวก หรือขาดทุนไม่เกินที่วางแผนไว้ ไม่ใช่ตัวเลขรายได้เป้าหมายที่ตายตัว
3. สายผลิตอบแห้งและบรรจุของ Zone B เดินเครื่องจริงและมีสินค้ามะม่วง GI ขายต่อเนื่อง ไม่ใช่ผลิตครั้งเดียวเพื่อเปิดร้าน
4. ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารใหม่ที่ อบต. และการจดแจ้ง อย. เครื่องสำอางนำเข้า อยู่ในมือแล้วก่อนเปิดมุมสายส่งออกเต็มรูปแบบ

เกณฑ์อัตราส่วนที่ใช้คำนวณตาราง: พนักงาน 0.8 ถึง 1.2 คนต่อห้องพัก แม่บ้าน 1 คนต่อ 4 ถึง 5 ห้อง ครัวและเสิร์ฟ 1 คนต่อ 10 ถึง 12 ที่นั่ง คนสวน 1 คนต่อ 1.5 ถึง 2 ไร่ภูมิทัศน์ ปรับตามผัง Zone A ที่มีที่พัก 8 หลังในระยะ 2 และ 16 หลังในระยะ 3 และไม่มีปศุสัตว์กับการเลี้ยงปลาใน Zone A เมื่อตรวจกับเกณฑ์ ระยะ 2 มี 8 หลัง พนักงานที่ผูกกับที่พักโดยตรง (ต้อนรับ แม่บ้าน หัวหน้า) 5 คน หรือ 0.6 คนต่อหลัง ต่ำกว่าเกณฑ์ 0.8 ถึง 1.2 เพราะคาเฟ่ ร้านค้า และสวนมีพนักงานของตัวเองที่ช่วยงานที่พักได้ ระยะ 3 มี 16 หลัง 9 คน หรือ 0.56 คนต่อหลัง จะทบทวนเมื่อเห็นอัตราเข้าพักจริง

• ตำแหน่งแรงงานและปฏิบัติการ (แม่บ้าน สวน เสิร์ฟ รักษาความปลอดภัย) จ้างจากหมู่ 15 บ้านเนินขามและตำบลใกล้เคียง ค่าจ้างขั้นต่ำสระแก้ว 352 บาทต่อวัน (บทที่ 4)
• ตำแหน่งทักษะ (หัวหน้าครัว บาริสต้า ต้อนรับ การตลาด) หาจากวิทยาลัยเทคนิคสระแก้ว มหาวิทยาลัยบูรพา วิทยาเขตสระแก้ว และตัวเมืองอรัญประเทศ วางแผนสรรหาล่วงหน้า 3 ถึง 6 เดือน
• ระยะ 1 เริ่มฝึกทีมคาเฟ่และสวนก่อน เพราะเป็นหน้าร้านที่เปิดได้ทันทีโดยไม่รอที่พัก

ใช้เฉพาะงานหลังบ้าน (สวน ครัวเบื้องหลัง งานก่อสร้าง) และใช้ระบบ MOU แทนบัตรผ่านแดน เพราะสถานการณ์ชายแดนไทยกัมพูชาปี 2568 ถึง 2569 ยังไม่นิ่ง ด่านอาจปิดกะทันหัน (บทที่ 4) ต้นทุนต่อคนตามระบบ MOU ราว 9,890 ถึง 10,890 บาท บวกค่านายหน้า 2,000 ถึง 4,000 บาท ใช้เวลา 45 ถึง 90 วัน

ช่วงเงินเดือนที่ใช้คำนวณ: แรงงาน 9,000 ถึง 11,000 ปฏิบัติการ 10,000 ถึง 14,000 หัวหน้า 15,000 ถึง 22,000 วิชาชีพ 18,000 ถึง 30,000 ผู้จัดการ 30,000 ถึง 50,000 บาทต่อเดือน จะยืนยันกับอัตราตลาดในสระแก้วเมื่อเริ่มสรรหาจริง

ค่ากลางของตารางนี้คือเงินเดือนที่ใช้ในประมาณการบทที่ 16 ซึ่งพบว่าเงินเดือนรวมตามแผนคิดเป็นราว 40 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ปีที่ 5 ในกรณีฐาน สูงกว่าเกณฑ์ธุรกิจที่พักและร้านอาหารขนาดเล็ก (25 ถึง 35 เปอร์เซ็นต์) ตารางกำลังคนในบทนี้จึงเป็นเพดานสำหรับวางโครงสร้าง การจ้างจริงเดินตามอัตราเข้าพัก: เริ่มระยะ 2 ด้วยประจำ 14 ถึง 16 คนและใช้พนักงานรายวันในวันหยุด แล้วเพิ่มเมื่ออัตราเข้าพักผ่าน 45 เปอร์เซ็นต์ โดยคุมเงินเดือนรวมไว้ไม่เกิน 30 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ตั้งแต่ปีที่ 3

ประมาณการนี้เป็นช่วงราคา (ต่ำถึงสูง) สำหรับ Zone A ตามแผนแนวคิดและทะเบียนการเปลี่ยนแปลง ฐานราคาส่วนใหญ่เป็นราคาประกาศของผู้ประกอบการในกรุงเทพ รายการที่ไม่มีราคาอ้างอิงใช้ประมาณการแทน ทุกแถวมีระดับความเชื่อมั่นกำกับไว้ คอลัมน์ฐานราคาบอกที่มาของตัวเลข ถ้าเขียนว่า "ประมาณการ" หมายถึงยังไม่มีราคาอ้างอิง ตัวเลขทั้งหมดใช้เพื่อวางกรอบงบประมาณและจัดลำดับ ก่อนตัดสินใจลงทุนโครงการจะขอใบเสนอราคาจริงจากผู้รับเหมาในสระแก้วอย่างน้อย 2 รายต่อรายการ และปรับตัวเลขในบทนี้ทุกครั้งที่ได้ราคาจริง

ปัจจัยที่ทำให้ราคาจริงต่างจากตาราง: ค่าแรงในสระแก้ว (ค่าจ้างขั้นต่ำ 352 บาทต่อวัน) ต่ำกว่ากรุงเทพ แต่ค่าขนส่งวัสดุและอุปกรณ์เฉพาะทาง (สระว่ายน้ำ กล้อง งานตกแต่ง) สูงกว่า ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเดือนกุมภาพันธ์ 2569 เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 ต่อปี จึงเผื่อเงินเฟ้อวัสดุร้อยละ 1 ถึง 3 ต่อปี

ช่วงราคากว้างเพราะฐานราคาหลายรายการมีความเชื่อมั่นต่ำ ตัวเลขที่ใช้ตั้งกรอบคือค่ากลางของช่วง รายการที่กินงบมากที่สุด 3 อันดับคือ สระว่ายน้ำ บ้านพักใหม่ 5 หลัง และบ้านแบรนด์ ซึ่งรวมกันราวครึ่งหนึ่งของระยะ 2 ถ้าต้องลดงบ โครงการจะลดขนาดสระเป็น 6 x 14 เมตร (ลดได้ราว 1 ใน 3) และเลื่อนบ้านครอบครัว 2 หลังไปรวมกับระยะ 3 ก่อนตัดรายการอื่น

• ระยะ 3 ทั้งหมด: ร้านอาหารริมทะเลสาบ บ้านพักอีก 8 หลังที่ A21 และ A22 โชว์รูมเครื่องสำอางจากอังกฤษเต็มรูปแบบ พื้นที่โรงเรียนความงาม
• Zone B และ Zone C ทั้งหมด (ผังยังไม่กำหนด)
• ค่าตัวอาคารกระจก A3 และ A24 ที่ผู้บริหารโครงการกำลังก่อสร้าง (ถือว่าจ่ายแล้ว)
• ค่าใบอนุญาตโรงแรม การจดแจ้ง อย. และค่าที่ปรึกษากฎหมาย
• เงินทุนหมุนเวียน เงินเดือนพนักงาน และงบการตลาดก่อนเปิด (ประมาณการรายได้และรายจ่ายดำเนินงานอยู่ในบทที่ 16)
• ค่าซื้อหรือปรับปรุงเครื่องจักรใด ๆ

1. สระว่ายน้ำ 8 x 18 เมตร จากผู้รับเหมาสระอย่างน้อย 2 ราย รวมค่าขนส่งถึงสระแก้ว
2. บ้านพัก 1 หลังต้นแบบ จากช่างไม้ท้องถิ่นและบริษัทบ้านน็อคดาวน์ เพื่อเทียบสองแนวทาง
3. ศาลาคาเฟ่ 200 ตร.ม. แบบเหมารวม
4. ขอบตลิ่งสระต่อเมตร จากผู้รับเหมางานภูมิทัศน์ในสระแก้วหรือปราจีนบุรี
5. ค่าขยายไฟฟ้า 3 เฟสจากการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคอำเภอตาพระยา (ต้องยื่นคำร้องจริง)

ระยะ 1 อยู่ในช่วงเดือนที่ 1 ถึง 6 เป็นช่วงเก็บของเดิมให้ดี งานเอกสารในระยะนี้มีดังนี้

• ทะเบียนพาณิชย์สำหรับกิจกรรมค้าขายทุกประเภทใน Zone A ยื่นที่องค์การบริหารส่วนตำบลตาพระยาภายใน 30 วันนับแต่วันเริ่มประกอบกิจการ
• การแจ้งสถานที่จำหน่ายอาหารสำหรับคาเฟ่และร้านอาหารที่มีพื้นที่ไม่เกิน 200 ตารางเมตรต่อหลัง ตามพระราชบัญญัติการสาธารณสุข พ.ศ. 2535 โครงการจะคำนวณพื้นที่จริงเมื่อมีแบบอาคาร และตรวจสอบการตีความพื้นที่กับองค์การบริหารส่วนตำบลตาพระยา
• การอบรมผู้สัมผัสอาหารให้ครบทุกคนที่เกี่ยวข้องกับคาเฟ่ ร้านอาหาร และครัว ตามกฎกระทรวงสุขลักษณะของสถานที่จำหน่ายอาหาร พ.ศ. 2561 ผ่านระบบออนไลน์ของกรมอนามัย ใช้เวลาประมาณ 3 ถึง 4 ชั่วโมงต่อคน
• การแจ้ง มร.1 สำหรับที่พักไม่เกิน 8 ห้องและไม่เกิน 30 คนพร้อมกัน เพื่อคงสถานะไม่เป็นโรงแรม ยื่นที่ที่ว่าการอำเภอตาพระยา ไม่มีค่าธรรมเนียม เจ้าหน้าที่ตรวจสถานที่ก่อนออกหนังสือรับแจ้ง มร.2 ซึ่งมีอายุ 5 ปี
• การยืนยันว่าแปลงที่ดินอยู่ในความรับผิดชอบของตำบลและองค์การบริหารส่วนตำบลใด เพราะกระทบใบอนุญาตทุกใบและภาษีท้องถิ่น
• การขอสำเนาโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ทุกแปลง เพื่อยืนยันประเภทเอกสารสิทธิ์และเนื้อที่ของแต่ละโซน
• การขอรังวัดสอบเขตจากสำนักงานที่ดินอำเภอตาพระยา ก่อนเริ่มออกแบบผังจริงหรือลงเสาเข็มใด ๆ
• การขอคัดแผนที่ท้ายกฎกระทรวงผังเมืองรวมจังหวัดสระแก้วฉบับปัจจุบันจากโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดสระแก้ว เพื่อยืนยันสีผังเมืองของแปลงที่ดินและข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ระยะ 2 อยู่ในช่วงเดือนที่ 6 ถึง 18 เป็นช่วงเปิดฐานที่พัก 8 หลัง งานเอกสารในระยะนี้มีดังนี้

• การยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารใหม่ที่กองช่างหรือกองโยธาองค์การบริหารส่วนตำบลตาพระยา ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 พร้อมแบบแปลนที่ลงนามรับรองตามที่กฎหมายกำหนด
• การตรวจสอบระยะร่นแนวอาคารจากคลองสาธารณะตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ซึ่งกำหนดระยะไม่น้อยกว่า 3 เมตรสำหรับคลองกว้างน้อยกว่า 10 เมตร และไม่น้อยกว่า 6 เมตรหากคลองกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป โครงการจะวัดความกว้างจริงของคลองก่อนกำหนดตำแหน่งอาคารถาวร
• การจดแจ้งเครื่องสำอางนำเข้าจากอังกฤษกับสำนักงานคณะกรรมการอาหารและยา สำหรับสินค้าที่จะนำมาแสดงและจำหน่ายในโชว์รูม
• การขอใบอนุญาตขายสุราประเภทที่ 2 จากสำนักงานสรรพสามิตพื้นที่สระแก้ว หากมีแผนขายเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ในคาเฟ่หรือร้านอาหาร ใบอนุญาตมีอายุ 1 ปี ต้องต่ออายุทุกปี
• การติดตามรายได้รวมของบริษัทเทียบเกณฑ์ 1.8 ล้านบาทต่อปี เพื่อจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มแบบ ภ.พ.01 ภายใน 30 วันนับแต่วันที่รายได้เกินเกณฑ์ ตามประมาณการในบทที่ 16 รายได้กรณีฐานถึงเกณฑ์นี้ตั้งแต่ปีที่ 1 ถึง 2

ระยะ 3 อยู่ในช่วงปีที่ 2 ถึง 3 เป็นช่วงขยาย งานเอกสารในระยะนี้มีดังนี้

• เมื่อที่พักขยายเป็น 16 หลัง เกินเกณฑ์ 8 ห้อง 30 คน โครงการจะขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมประเภท 1 คือให้บริการเฉพาะห้องพักไม่เกิน 50 ห้อง ตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ยื่นต่อนายทะเบียนโรงแรมจังหวัดสระแก้ว
• การปฏิบัติตามมาตรฐานอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร มาตรฐานความปลอดภัยจากอัคคีภัย และระบบบำบัดน้ำเสีย ซึ่งเป็นเงื่อนไขก่อนขอใบอนุญาตโรงแรม
• การสมัครมาตรฐานโฮมสเตย์ไทยจากกรมการท่องเที่ยว และตราสัญลักษณ์ SHA จากการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย ทั้งสองรายการเป็นระบบสมัครใจ ไม่มีผลบังคับทางกฎหมาย ใช้สร้างความน่าเชื่อถือเพิ่มเติมหลังจดทะเบียนที่พักถูกต้องแล้ว

ผู้รับผิดชอบงานเอกสารทุกรายการคือกรรมการผู้จัดการ โดยใช้ที่ปรึกษากฎหมายสำหรับใบอนุญาตโรงแรมและการจดแจ้งเครื่องสำอาง

อำเภอตาพระยาไม่อยู่ในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษสระแก้ว ซึ่งครอบคลุมเฉพาะอำเภออรัญประเทศและอำเภอวัฒนานคร สิทธิประโยชน์ทางภาษีและที่ไม่ใช่ภาษีของเขตเศรษฐกิจพิเศษจึงใช้กับ Zone A ไม่ได้ และแผนการเงินไม่นับสิทธิประโยชน์นี้

ทะเบียนนี้ครอบคลุมความเสี่ยงด้านที่ดินและผังเมือง ด้านสาธารณูปโภคและภูมิอากาศ ด้านชุมชนและชายแดน ด้านแบรนด์ และด้านความแม่นยำของตัวเลขต้นทุน โครงการจะทบทวนทะเบียนนี้ทุกครั้งที่ได้ผลยืนยันภาคสนามใหม่

ตัวเลขต่อไปนี้มาจากแหล่งเดียวหรือยังไม่มีแหล่งยืนยัน ประมาณการในบทที่ 16 ใช้ตัวเลขเหล่านี้เป็นสมมติฐานได้ โดยระบุระดับความเชื่อมั่นกำกับทุกรายการ เพื่อวางกรอบเงินทุนและจัดลำดับการลงทุนภายในบริษัท

• ระยะทางจากกรุงเทพมหานครถึงพื้นที่โครงการ ที่ใช้อ้างอิงศักยภาพด้านการเข้าถึง
• สถิตินักท่องเที่ยวละลุต่อปีและต่อฤดูกาล ซึ่งยังไม่มีตัวเลขทางการ ประมาณการผู้มาเยือนรายวันในบทที่ 16 จึงเป็นประมาณการล้วน
• ราคาห้องพักของคู่แข่งในรัศมีใกล้เคียง ซึ่งยังไม่ผ่านการสำรวจภาคสนามโดยตรง
• รายได้ของฟาร์มคาเฟ่ต้นแบบที่ใช้เป็นกรณีศึกษาเปรียบเทียบ

เอกสารที่จะใช้ภายนอก เช่น เอกสารประกอบการขอสินเชื่อหรือชักชวนผู้ร่วมทุน จะใช้ได้เมื่อแทนที่ตัวเลขเหล่านี้ด้วยข้อมูลที่ยืนยันแล้ว โดยเฉพาะสถิตินักท่องเที่ยวละลุ และตัวเลขผู้มาเยือนจริงจากระยะ 1 ซึ่งเป็นสมมติฐานที่มีน้ำหนักต่อรายได้มากที่สุด

• ปีที่ 1 ตรงกับระยะ 1 (บ้านพัก 3 หลัง) ปีที่ 2 ตรงกับระยะ 2 (8 หลัง) ปีที่ 3 ถึง 5 ตรงกับระยะ 3 (16 หลัง) ในทางปฏิบัติแต่ละระยะเริ่มเมื่อระยะก่อนหน้าผ่านเกณฑ์ในบทที่ 11 จึงอาจช้ากว่านี้ ซึ่งเป็นผลดีต่อกระแสเงินสด ไม่ใช่ผลเสีย
• แสดง 2 กรณี กรณีฐานคือสิ่งที่โครงการตั้งใจทำให้ได้ กรณีระมัดระวังคือถ้าตลาดตอบรับช้ากว่าที่คิดราวหนึ่งในสี่ถึงครึ่งหนึ่ง
• "กำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี และค่าเสื่อม" คือเงินสดที่กิจการสร้างจากการดำเนินงานในปีนั้น ก่อนหักเงินลงทุน "เงินสดสะสมหลังลงทุน" คือยอดรวมตั้งแต่เริ่มลงทุนระยะ 1 ตัวเลขติดลบหมายถึงเงินที่ผู้ถือหุ้นต้องใส่เข้ามาสะสม
• ไม่รวมดอกเบี้ย ภาษีเงินได้ ค่าเสื่อมราคา เงินทุนหมุนเวียน มูลค่าที่ดิน และค่าอาคารกระจก A3 กับ A24 ที่กำลังก่อสร้างอยู่แล้ว
• ทุกตัวเลขเป็นล้านบาท เว้นแต่ระบุ

1. รายได้โตตามจำนวนบ้านพัก จาก 1.8 ล้านบาทในปีแรกเป็นราว 20 ล้านบาทในปีที่ 5 ในกรณีฐาน โดยที่พักและอาหารของผู้เข้าพักเป็นราวครึ่งหนึ่ง ร้านค้า โชว์รูม ต้นไม้ และสินค้า Zone B อีกราวหนึ่งในสาม ที่เหลือคือคาเฟ่ เวิร์กช็อป และห้องสัมมนา รายได้ที่ไม่ใช่ที่พักมีน้ำหนักมากเพราะ Zone A ตั้งอยู่หน้าประตูละลุและมีผู้มาเยือนรายวันตลอดปี
2. กิจการเลี้ยงตัวเองได้ในปีที่ 4 ของกรณีฐาน (กำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี และค่าเสื่อมเป็นบวก 0.69 ล้านบาท) และทำได้ 2.65 ล้านบาทในปีที่ 5 ในกรณีระมัดระวังยังไม่ถึงจุดนั้นภายใน 5 ปี
3. การคืนทุนอยู่นอกกรอบ 5 ปี ทั้ง 2 กรณี เงินสดสะสมสิ้นปีที่ 5 ยังติดลบราว 51 ล้านบาทในกรณีฐาน เท่ากับเงินลงทุน 48 ล้านบาท บวกผลขาดทุนดำเนินงาน 3 ปีแรก หักกำไรปีที่ 4 และ 5 การคืนทุนจึงอยู่หลังปีที่ 5 และขึ้นกับกำไรในปีต่อ ๆ ไป ซึ่งเป็นลักษณะปกติของธุรกิจที่พักที่สร้างสินทรัพย์ถาวรบนที่ดินของตนเอง ผู้ถือหุ้นจึงต้องมองเงินลงทุนนี้เป็นการสร้างสินทรัพย์ระยะยาว ไม่ใช่กิจการที่คืนเงินสดเร็ว
4. เงินสดที่ต้องเตรียมสูงสุดราว 54 ล้านบาท ในกรณีฐาน (สิ้นปีที่ 3) และราว 69 ล้านบาทในกรณีระมัดระวัง (สิ้นปีที่ 5) ตัวเลขนี้คือเพดานเงินทุน ที่ต้องมีแหล่งรองรับก่อนตัดสินใจเดินครบ 3 ระยะ หากหยุดที่ระยะ 2 เงินลงทุนรวมคือ 33 ล้านบาท และเงินสดที่ต้องเตรียมราว 38 ล้านบาทรวมผลขาดทุน 2 ปีแรก
5. ต้นทุนคนคือตัวแปรใหญ่ที่สุด เงินเดือนและสวัสดิการตามแผนกำลังคนในบทที่ 12 อยู่ที่ราว 8 ล้านบาทต่อปีเมื่อครบระยะ 3 คิดเป็น 40 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ปีที่ 5 ในกรณีฐาน และ 75 เปอร์เซ็นต์ในกรณีระมัดระวัง สูงกว่าเกณฑ์ธุรกิจที่พักและร้านอาหารขนาดเล็ก ที่มักอยู่ระหว่าง 25 ถึง 35 เปอร์เซ็นต์ การลดเงินเดือนรวมลง 20 เปอร์เซ็นต์เพิ่มกำไรปีที่ 5 ได้ 1.6 ล้านบาท มากกว่าผลของราคาห้องหรือจำนวนผู้มาเยือน
6. อัตราเข้าพักจุดคุ้มทุนลดลงทุกปี อัตราเข้าพักจุดคุ้มทุนคืออัตราที่ทำให้กิจการไม่ขาดทุนในปีนั้น ในกรณีฐานลดจาก 128 เปอร์เซ็นต์ในปีที่ 1 (สูงกว่าที่เป็นไปได้) และ 84 เปอร์เซ็นต์ในปีที่ 2 มาอยู่ที่ 51 เปอร์เซ็นต์ในปีที่ 3 และ 33 เปอร์เซ็นต์ในปีที่ 5 หมายความว่าเมื่อครบ 16 หลังและรายได้อื่นเดินตามแผน กิจการทนอัตราเข้าพักต่ำได้พอสมควร แต่ระหว่างระยะ 1 และ 2 กิจการขาดทุนโดยโครงสร้าง เพราะจ้างคนล่วงหน้าสำหรับขนาดที่ยังมาไม่ถึง

ผลข้างต้นนำไปสู่หลักปฏิบัติ 5 ข้อที่โครงการยึดในการบริหารการเงิน

1. จ้างคนตามอัตราเข้าพักจริง ไม่จ้างตามระยะ แผนกำลังคนในบทที่ 12 เป็นเพดาน ไม่ใช่เป้าหมาย การเปิดระยะ 2 ด้วยพนักงานประจำ 24 คน ขณะอัตราเข้าพักยังอยู่ที่ 35 เปอร์เซ็นต์คือสาเหตุหลักของผลขาดทุนปีที่ 2 ให้เริ่มระยะ 2 ด้วยประจำ 14 ถึง 16 คนและใช้พนักงานรายวันในวันหยุด แล้วเพิ่มประจำเมื่ออัตราเข้าพักผ่าน 45 เปอร์เซ็นต์ เป้าหมายคือคุมเงินเดือนรวมไว้ไม่เกิน 30 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ตั้งแต่ปีที่ 3
2. เดินระยะ 3 เมื่อผ่านเกณฑ์เท่านั้น เกณฑ์ในบทที่ 11 (อัตราเข้าพัก 8 หลังเกิน 50 เปอร์เซ็นต์ คาเฟ่และร้านค้ามีเงินสดเป็นบวก) เข้มกว่าที่แบบจำลองสมมติ หากตลาดตอบรับแบบกรณีระมัดระวัง ระยะ 3 จะเลื่อนออกไปโดยอัตโนมัติ และเงินสดที่ต้องเตรียมจะอยู่ที่ราว 38 ล้านบาทแทน 69 ล้านบาท
3. คุมเงินลงทุนไว้ที่ขอบล่างของช่วง บทที่ 13 ระบุแล้วว่าสระว่ายน้ำ บ้านพักใหม่ และบ้านแบรนด์กินงบครึ่งหนึ่งของระยะ 2 การได้ราคาจริงจากผู้รับเหมาในสระแก้ว ลดเงินลงทุน 2 ระยะแรกจากค่ากลาง 33 ล้านบาทลงได้ถึง 20 ล้านบาทที่ขอบล่างของช่วง และการลดขนาดสระเป็น 6 x 14 เมตรลดได้อีกราว 1 ถึง 2 ล้านบาทโดยไม่กระทบรายได้
4. ดันสัดส่วนจองตรง แบบจำลองสมมติว่า 60 เปอร์เซ็นต์ของการจองมาจากช่องทางออนไลน์ที่หักค่าคอมมิชชัน 18 เปอร์เซ็นต์ ถ้าลดเหลือ 30 เปอร์เซ็นต์ผ่านการจองตรง ทางไลน์ เว็บไซต์ของเครือ และลูกค้ากลุ่มดูงาน กำไรปีที่ 5 เพิ่ม 0.4 ล้านบาท
5. ให้รายได้ที่ไม่ใช่ที่พักโตก่อน คาเฟ่ ร้านค้า ต้นไม้ และเวิร์กช็อปเปิดได้ตั้งแต่ระยะ 1 ด้วยเงินลงทุนต่ำ และเป็นรายได้ที่ขึ้นกับผู้มาเยือนละลุมากกว่าจำนวนห้อง หากทำได้ตามกรณีฐาน รายได้กลุ่มนี้รวมห้องสัมมนาอยู่ที่ 1.3 ล้านบาทในปีแรกและ 8.5 ล้านบาทในปีที่ 5 ยังไม่นับสินค้าแปรรูปจาก Zone B อีก 2 ล้านบาท

เงินลงทุนในปีนับระยะ 1 ทั้งก้อน (12.15 ล้านบาท) ไว้ก่อนปีที่ 1 เริ่ม ระยะ 2 จ่ายครึ่งหนึ่งในปีที่ 1 และที่เหลือในปีที่ 2 ระยะ 3 จ่าย 60 เปอร์เซ็นต์ในปีที่ 2 และที่เหลือในปีที่ 3 อัตราเข้าพักจุดคุ้มทุนคืออัตราที่ทำให้กำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี และค่าเสื่อมเป็นศูนย์ เมื่อรายได้อื่นและต้นทุนคงที่ของปีนั้นเป็นไปตามแผน

กรณีระมัดระวังแสดงว่าถ้าตลาดตอบรับช้าและยังคงจ้างคนเต็มตามแผนกำลังคน กิจการจะไม่เลี้ยงตัวเองภายใน 5 ปี กรณีนี้จึงเป็นเหตุผลของหลักปฏิบัติข้อ 1 และ 2 ในหัวข้อ 4 คือจ้างคนตามอัตราเข้าพักจริง และไม่เดินระยะ 3 จนกว่าจะผ่านเกณฑ์

ตารางในหัวข้อนี้แสดงที่มาของรายได้แต่ละสายในกรณีฐาน เพื่อให้ผู้ถือหุ้นตรวจสอบสมมติฐานได้ทีละตัว และเห็นว่ารายได้ปีแรกไต่ขึ้นอย่างไรตั้งแต่เดือนที่เปิดระยะ 1 รายได้ที่ยังไม่นับในแบบจำลองคือผลผลิตสดจาก Zone C ที่ขายตรง (ผัก ผลไม้ ข้าว ไข่) และรายได้ของ Zone B ที่ขายให้ลูกค้าภายนอกโดยไม่ผ่าน Zone A ซึ่งจะเพิ่มเมื่อผังของสองโซนนั้นชัด

ลำดับความสำคัญของตัวแปรจึงเป็น เงินเดือนรวม อัตราเข้าพัก ราคาห้อง จำนวนผู้มาเยือน และช่องทางจอง ตามลำดับ สองตัวแรกอยู่ในมือของโครงการมากกว่าตลาด จึงเป็นสิ่งที่ผู้บริหารต้องรายงานต่อผู้ถือหุ้นทุกเดือน

• ดอกเบี้ยและโครงสร้างเงินทุน: แบบจำลองถือว่าผู้ถือหุ้นใส่เงินทั้งหมด หากกู้ 20 ล้านบาทที่ดอกเบี้ยร้อยละ 6 ต่อปี ต้องจ่ายดอกเบี้ยราว 1.2 ล้านบาทต่อปี เกือบครึ่งหนึ่งของกำไรปีที่ 5 จุดเลี้ยงตัวเองจึงช้าลงราว 1 ปี
• ภาษีเงินได้นิติบุคคลและค่าเสื่อมราคา ซึ่งต้องคำนวณเมื่อโครงสร้างสินทรัพย์และปีบัญชีชัด
• เงินทุนหมุนเวียนราว 2 ถึง 3 เดือนของค่าใช้จ่ายดำเนินงาน (ราว 1.5 ถึง 2.5 ล้านบาทเมื่อครบระยะ 3)
• รายได้และเงินลงทุนของ Zone B และ Zone C เอง ในบทนี้นับเฉพาะสินค้าแปรรูปที่ขายผ่าน Zone A
• โรงเรียนความงาม ซึ่งยังไม่อยู่ในแผนฉบับนี้
• ผู้บริหารจะปรับแบบจำลองและตัวเลขในบทนี้ใหม่ทุกครั้งที่ได้ราคาจริงจากผู้รับเหมา (บทที่ 13 หัวข้อ 6) หรือได้สถิติผู้มาเยือนจริงจากระยะ 1 และรายงานผลต่อผู้ถือหุ้นพร้อมตัวเลขรายเดือนตามหัวข้อ 9